Extralberghiero senza stress: chi è il property manager

Il settore dell’Extralberghiero, in Italia, è una realtà in crescita. Tanto che il segmento degli affitti brevi turistici è riuscito a reggere meglio del comparto alberghiero agli effetti negativi della pandemia. E registra un interesse in costante aumento.

Lo rivela l’Otex, Osservatorio sul turismo residenziale extralberghiero, che ha analizzato i dati messi a disposizione dall’Istat.

Nel 2020, tra gennaio e settembre, bed & breakfast e appartamenti hanno registrato il 54,4 % delle presenze rispetto all’anno precedente, mentre gli hotel si sono fermati al 46%.

E bisogna considerare che l’extralberghiero è in ascesa non solo sul fronte del volume di viaggiatori che lo scelgono, ma anche su quello del numero di strutture presenti.

Un fermento che si traduce in un incremento delle possibilità lavorative offerte da questo comparto. Non solo: si traduce anche nella crescente affermazione di figure professionali nuove.

Tra queste c’è quella del property manager, che già da alcuni anni si è affacciata sul panorama del settore turistico.
E che sta diventando sempre più richiesta, in particolare da chi possiede più di una struttura ricettiva.

Dall’immobiliare all’hospitality

In origine, questo professionista aveva come esclusivo ambito di riferimento il mondo immobiliare. Più precisamente la sezione del real estate.

L’esigenza di gestire in maniera ottimale e con profitto più proprietà, in modo da ridurre i costi ed ottenere i massimi profitti, ha portato alla nascita di una nuova tipologia di manager.

Orientata esclusivamente all’amministrazione di appartamenti, ville e locali commerciali al fine di potenziarne la messa a frutto.

Come? Curando aspetti quali la verifica delle condizioni generali delle strutture, la predisposizione – quando necessario – di interventi di manutenzione, l’esecuzione di opere di efficientamento e ristrutturazione.

Ma anche la gestione e la cura degli spazi comuni, come le aree verdi o la portineria.

Dal real estate al comparto dell’hospitality il passo è stato, poi, breve.

Perché questa professione è sempre più richiesta

Un successo i cui motivi non sono difficili da immaginare. Poiché rivolgersi a un property manager consente ai proprietari di mettere sul mercato le proprie unità abitative senza lo stress degli aspetti più impegnativi.

Sotto il profilo gestionale, difatti, l’impegno è particolarmente oneroso.

Occorre prestare attenzione agli aspetti normativi e burocratici a a quelli più prettamente organizzativi e amministrativi.

Il property manager verifica che tutto sia in ordine. Che l’immobile non abbia riportato danni agli arredi o alla struttura e che tutti gli impianti siano funzionanti. E che i regolamenti territoriali e le normative legali e fiscali siano rispettati.

Se la caldaia non si accende, se occorre sostituire una lampadina, se c’è una perdita dal bagno dell’inquilino del piano superiore: tutti questi fattori vengono supervisionati dal property manager.

Per questi motivi, avvalersi di tale figura è una decisione viene presa sempre più spesso. Perché rispetto a una gestione diretta, talvolta assolutamente improvvisata, offre la garanzia di un supporto professionale che tuteli da spiacevoli imprevisti.

Il property manager per gli affitti turistici

Se avere la responsabilità di uno o più immobili da locare sul lungo periodo è complicato, un affitto a breve termine lo è ancora di più.

L’avvicendarsi di inquilini differenti a breve distanza gli uni dagli altri, infatti, implica di dover monitorare molti differenti aspetti. E molto più di frequente.

Il mercato degli affitti turistici, oltretutto, richiede competenze diverse da quello immobiliare. Oltre agli aspetti fiscali, legali, e amministrativi, servono conoscenze specifiche nei settori del marketing, della comunicazione, della customer care.

Inoltre occorre padroneggiare l’utilizzo dei software gestionali, essere in grado di stabilire la strategia di presenza sulle OTA, riuscire a ottimizzare la presenza online, saper elaborare il piano della distribuzione sui vari canali di vendita, saper gestire i differenti aspetti legati al check-in e del check-out.

Gli ambiti di intervento

In particolare, il property manager turistico ha il compito di studiare il mercato, offrire una consulenza ai proprietari circa le potenzialità dell’immobile, assisterli negli aspetti burocratici legati all’immissione sul mercato, proporre e seguire gli interventi di manutenzione e ammodernamento dell’immobile, stabilire il prezzo di vendita, stabilire il target al quale fare riferimento

Funzioni che fanno sì che questa figura professionale sia sostanzialmente distinta da quella dell’agente immobiliare. Con il quale, tuttavia, condivide alcune caratteristiche peculiari.

Non per forza è un agente immobiliare

In ogni caso il property manager – vale la pena ricordarlo – non svolge attività di intermediazione. E non deve essere iscritto, pertanto, nell’Albo nazionale degli agenti immobiliari.

Né deve sostenere esami per poter esercitare. A meno che non svolga anche attività di mediazione immobiliare, percependo le relative provvigioni (per i servizi offerti, il property presenta apposita parcella) l’iscrizione all’Albo.

Ciò non significa che al property sia richiesto un bagaglio formativo più ridotto rispetto a quello del mediatore immobiliare. Tutt’altro. Riuscire a gestire con successo un settore complesso come quello degli affitti a breve termine dedicati all’hospitality necessita di una preparazione vasta e solida.

In cosa consiste l’attività

Al property manager, infatti, viene richiesto di supervisionare, coordinare e seguire direttamente tutte le complesse prassi che caratterizzano il segmento dello short term rental.

Nello specifico, questa figura professionale si occupa di:

1- Effettuare una valutazione della proprietà
2- Effettuare una valutazione del mercato
3- Offrire consulenza ai proprietari dell’immobile da adibire a struttura ricettiva
4- Gestire i contratti d’affitto
5- Collocare sul mercato la struttura
6- Selezionare gli ospiti
7- Predisporre gli interventi di Home staging per presentare al meglio la struttura
8- Curare il marketing per la promozione e la distribuzione della struttura
9- Curare la presenza sulle OTA
10- Curare la comunicazione relativa alla struttura (presenza online, presenza sui social network, presenza sui siti di recensioni, brand reputation)
11- Predisposizione e variazione delle tariffe in base all’andamento del mercato (Revenue management)
12- Gestire gli interventi di manutenzione o ristrutturazione
13- Occuparsi dell’accoglienza dell’ospite (Check-in e check-out, gestione dei servizi di pulizia) e delle sue diverse esigenze durante il soggiorno (customer care)
14- Occuparsi delle polizze assicurative

Le caratteristiche richieste

Si tratta di un elenco lungo, ma non esaustivo. Accanto a questi compiti generali, il property cura numerosi altri fattori legati alla messa a frutto dell’immobile.

Ma quali sono i requisiti di base che chi desidera avviarsi a questa professione deve possedere? Le risposte sono diverse a seconda dei casi.

Se il property è un consulente tecnico che gestisce l’immobile ma non partecipa a nessun titolo alla mediazione immobiliare, non è necessario avere specifiche abilitazioni.

Se è anche un agente immobiliare, che mette in contatto locatore e locatario e percepisce una provvigione, o – ancora – un consulente immobiliare iscritto negli Elenchi dei Consulenti tecnici dei Tribunali nei Ruoli dei Periti immobiliari, è necessario possedere titoli e qualifiche bel precisi.

I requisiti da possedere

In questi ultimi due casi, infatti, sono necessari il diploma di scuola secondaria superiore, il superamento dell’esame di abilitazione all’esercizio della professione, l’attestato di frequenza di corsi di formazione professionale e l’iscrizione nel Registro delle imprese.

Nel caso del consulente tecnico –  il property manager “puro” – pur non essendoci dei requisiti obbligatori è utile intraprendere percorsi specifici.

Si può scegliere di frequentare corsi di formazione per ottenere il giusto bagaglio operativo. Che consenta di acquisire le necessarie competenze nel campo economico, normativo, contabile, amministrativo, fiscale, urbanistico, edile e giuridico. Oltre alle competenze in materia d marketing e comunicazione.